Ένα λάθος στην αρχική εγγραφή του Κτηματολογίου μπορεί να αφορά το όνομα του δικαιούχου, το ποσοστό ιδιοκτησίας, το είδος του δικαιώματος ή ακόμη και την ίδια την αποτύπωση του ακινήτου. Επειδή οι αρχικές εγγραφές αποτελούν τη βάση πάνω στην οποία καταχωρίζονται οι μεταγενέστερες μεταβολές, μια ανακρίβεια δεν πρέπει να παραμένει χωρίς έλεγχο.
Η διαδικασία διόρθωσης δεν είναι ίδια σε κάθε περίπτωση. Άλλο είναι ένα προφανές σφάλμα σε στοιχείο που αποδεικνύεται εύκολα από τα έγγραφα και άλλο μια ουσιαστική διαφορά για την κυριότητα ή τα όρια του ακινήτου. Εξίσου σημαντική είναι η προθεσμία, η οποία δεν είναι μία κοινή ημερομηνία για όλη την Ελλάδα.
Τι είναι η αρχική εγγραφή
Αρχικές εγγραφές είναι οι εγγραφές που μεταφέρονται στο κτηματολογικό βιβλίο μετά την ολοκλήρωση της κτηματογράφησης και πριν ξεκινήσει η λειτουργία του Κτηματολογίου στην αντίστοιχη περιοχή. Σε αυτές μπορεί να εμφανίζεται ο δικαιούχος, το δικαίωμα που έχει δηλωθεί, το ποσοστό του και τα βασικά στοιχεία του ακινήτου.
Ο ιδιοκτήτης μπορεί να ελέγξει ηλεκτρονικά τα τελικά στοιχεία της κτηματογράφησης, εφόσον είχε υποβάλει δήλωση ιδιοκτησίας. Για την τρέχουσα εικόνα, όμως, πρέπει να ελέγχεται και το κτηματολογικό φύλλο, επειδή μεταγενέστερες διορθώσεις ή μεταβιβάσεις δεν εμφανίζονται στην παλαιά απεικόνιση των αρχικών εγγραφών.
Πότε μπορεί να γίνει διόρθωση ως πρόδηλο σφάλμα
Όταν το λάθος είναι εμφανές και μπορεί να αποδειχθεί από δημόσια έγγραφα ή από στοιχεία που ήδη υπάρχουν στον κτηματολογικό φάκελο, μπορεί να εξεταστεί η διαδικασία διόρθωσης πρόδηλου σφάλματος. Τέτοια περίπτωση μπορεί να είναι, ανάλογα με τα δεδομένα, ένα λανθασμένο στοιχείο του δικαιούχου ή μια ανακρίβεια στην καταχώριση του τίτλου.
Η ηλεκτρονική υπηρεσία του Ελληνικού Κτηματολογίου επιτρέπει την υποβολή αιτήσεων για αρκετές κατηγορίες πρόδηλων σφαλμάτων. Δεν μπορούν, όμως, όλες οι περιπτώσεις να ολοκληρωθούν ηλεκτρονικά. Για ορισμένα ακίνητα που εμφανίζονται ως «αγνώστου ιδιοκτήτη» ή για διορθώσεις με γεωμετρική μεταβολή μπορεί να απαιτούνται πρόσθετες ενέργειες και ειδικά δικαιολογητικά. Η ακριβής διαδικασία εξαρτάται πάντοτε από το συγκεκριμένο σφάλμα.
Τι γίνεται όταν το λάθος είναι ουσιαστικό
Αν η διόρθωση επηρεάζει δικαιώματα άλλου προσώπου ή υπάρχει ουσιαστική αμφισβήτηση ως προς την κυριότητα, δεν αρκεί απαραίτητα μια απλή διοικητική αίτηση. Η διαδικασία καθορίζεται από το είδος του λάθους, τα διαθέσιμα συμβόλαια, τα στοιχεία μεταγραφής και την υφιστάμενη κτηματολογική εγγραφή.
Για παράδειγμα, αν ένα ακίνητο που ανήκει σε ιδιώτη έχει καταχωριστεί ως «αγνώστου ιδιοκτήτη», πρέπει πρώτα να ελεγχθεί ο τίτλος και ο τρόπος με τον οποίο προέκυψε η αρχική εγγραφή. Αντίστοιχα, όταν το πρόβλημα αφορά τα όρια ή το εμβαδόν, μπορεί να χρειάζεται τεχνική τεκμηρίωση από μηχανικό πριν προσδιοριστεί η κατάλληλη διαδικασία διόρθωσης.
Μέχρι πότε μπορεί να διορθωθεί η αρχική εγγραφή
Οι ανακριβείς αρχικές εγγραφές διορθώνονται μέσα στις προθεσμίες που προβλέπει η ισχύουσα νομοθεσία. Το Ελληνικό Κτηματολόγιο δημοσιεύει ειδικό πίνακα προθεσμιών ανά προκαποδιστριακό Νομό και ΟΤΑ. Επομένως, δεν είναι ασφαλές να βασιστείτε σε μια γενική ημερομηνία που ακούσατε για άλλη περιοχή, καθώς η κρίσιμη προθεσμία εξαρτάται από το πού βρίσκεται το ακίνητο.
Αν εντοπίσετε λάθος, συγκεντρώστε τον τίτλο ιδιοκτησίας, το πιστοποιητικό μεταγραφής ή καταχώρισης, το κτηματολογικό φύλλο και, όπου χρειάζεται, τοπογραφικά στοιχεία. Συγκρίνετε το ονοματεπώνυμο, το ποσοστό δικαιώματος, τον τίτλο κτήσης, τον ΚΑΕΚ και τα βασικά γεωμετρικά στοιχεία. Έπειτα ελέγξτε άμεσα την προθεσμία της συγκεκριμένης περιοχής και τον κατάλληλο τρόπο διόρθωσης. Αν το λάθος εντοπιστεί στο πλαίσιο επικείμενης αγοραπωλησίας ή γονικής παροχής, ο έλεγχος πρέπει να προηγηθεί της υπογραφής, ώστε να διαπιστωθεί αν η συναλλαγή μπορεί να προχωρήσει ή αν απαιτείται πρώτα διόρθωση. Η έγκαιρη νομική αξιολόγηση μπορεί να αποτρέψει δυσκολίες σε μελλοντική πώληση, γονική παροχή ή άλλη συναλλαγή. Για σχετικό έλεγχο μπορείτε να απευθυνθείτε στη δικηγορική μας εταιρεία.