Η συνιδιοκτησία σε ακίνητο είναι συχνή σε περιπτώσεις κληρονομιάς, γονικής παροχής ή κοινής αγοράς. Δύο ή περισσότεροι άνθρωποι μπορεί να έχουν ποσοστά εξ αδιαιρέτου στο ίδιο ακίνητο, χωρίς να αντιστοιχεί σε καθέναν συγκεκριμένο φυσικό τμήμα του. Το ερώτημα που συχνά προκύπτει είναι αν ένας συνιδιοκτήτης μπορεί να πουλήσει μόνο το δικό του ποσοστό χωρίς τη συναίνεση των υπολοίπων.
Ο Αστικός Κώδικας δίνει στον κάθε κοινωνό δικαίωμα διάθεσης της μερίδας του. Διαφορετικό είναι το ζήτημα της πώλησης ολόκληρου του κοινού ακινήτου, για την οποία απαιτείται η σύμπραξη όλων των συνιδιοκτητών.
Τι σημαίνει ποσοστό εξ αδιαιρέτου
Όταν ένα ακίνητο ανήκει, για παράδειγμα, κατά 50% σε δύο πρόσωπα, το ποσοστό δεν σημαίνει κατ’ ανάγκη ότι ο ένας είναι κύριος του μισού «αριστερού» και ο άλλος του μισού «δεξιού» τμήματος. Καθένας έχει ιδανική μερίδα πάνω στο σύνολο του ακινήτου, εκτός αν υπάρχει ειδικότερο καθεστώς, όπως σύσταση οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας.
Για αυτό, η πώληση ποσοστού εξ αδιαιρέτου μεταβιβάζει στον αγοραστή τη συγκεκριμένη ιδανική μερίδα και όχι ένα αυτοτελές κομμάτι του ακινήτου.
Μπορεί να πουληθεί το ποσοστό χωρίς συναίνεση των άλλων;
Το άρθρο 793 του Αστικού Κώδικα ορίζει ότι κάθε κοινωνός έχει δικαίωμα να διαθέσει τη μερίδα του, ενώ για τη διάθεση ολόκληρου του κοινού αντικειμένου απαιτείται να συμπράξουν όλοι. Επομένως, κατά κανόνα, ένας συνιδιοκτήτης μπορεί να μεταβιβάσει το δικό του ποσοστό χωρίς να πωλούν ταυτόχρονα και οι υπόλοιποι.
Ο αγοραστής εισέρχεται στη θέση του πωλητή ως νέος συνιδιοκτήτης. Αυτό σημαίνει ότι θα συμμετέχει στη χρήση, στη διοίκηση και στις σχετικές δαπάνες σύμφωνα με το ποσοστό και τους κανόνες της κοινωνίας. Πριν από τη συναλλαγή πρέπει να ελέγχονται ο τίτλος, το ακριβές ποσοστό και τυχόν βάρη ή περιορισμοί.
Τι γίνεται αν οι συνιδιοκτήτες διαφωνούν
Η διαφωνία για την πώληση του ποσοστού δεν εμποδίζει αυτομάτως τη διάθεσή του. Μπορεί όμως να δημιουργεί πρακτικά ζητήματα για τη χρήση ή την αξιοποίηση του ακινήτου από τον νέο συνιδιοκτήτη. Αν η συνιδιοκτησία δεν μπορεί πλέον να λειτουργήσει ομαλά, ο Αστικός Κώδικας αναγνωρίζει, υπό προϋποθέσεις, δικαίωμα να ζητηθεί η λύση της κοινωνίας.
Σε κάθε περίπτωση πρέπει να εξετάζεται αν υπάρχει προηγούμενη συμφωνία μεταξύ των συνιδιοκτητών, ειδικός όρος σε τίτλο ή άλλη νομική δέσμευση που επηρεάζει τη συγκεκριμένη μεταβίβαση. Δεν αρκεί μόνο η γνώση του ποσοστού.
Άλλο η πώληση του ποσοστού και άλλο η διαχείριση του ακινήτου
Η εξουσία ενός συνιδιοκτήτη να διαθέσει τη μερίδα του δεν σημαίνει ότι μπορεί μόνος του να αποφασίζει για κάθε πράξη που αφορά το σύνολο του ακινήτου. Η διοίκηση, η χρήση και η εκμετάλλευση του κοινού πράγματος διέπονται από ιδιαίτερους κανόνες και μπορεί να απαιτούν διαφορετικό τρόπο λήψης αποφάσεων.
Έτσι, κάποιος μπορεί να έχει δικαίωμα να πωλήσει το 25% που του ανήκει, αλλά δεν μπορεί να μεταβιβάσει και τα ποσοστά των άλλων ή να παρουσιάσει συγκεκριμένο τμήμα ως αποκλειστικά δικό του χωρίς αντίστοιχο τίτλο.
Τι πρέπει να ελέγξει ο πωλητής και ο αγοραστής
Πριν από την πώληση χρειάζεται έλεγχος τίτλων και Κτηματολογίου, ώστε να επιβεβαιωθούν η κυριότητα, το ποσοστό, οι υποθήκες, οι προσημειώσεις, οι κατασχέσεις και τυχόν άλλες εγγραφές. Αν το ακίνητο προέρχεται από κληρονομιά, πρέπει να έχει ολοκληρωθεί η απαιτούμενη διαδικασία για την καταχώριση του δικαιώματος.
Ο αγοραστής πρέπει επίσης να γνωρίζει ότι η αγορά ποσοστού εξ αδιαιρέτου δεν του εξασφαλίζει αποκλειστική χρήση συγκεκριμένου τμήματος, εκτός αν υπάρχει νόμιμη βάση που το προβλέπει. Η εμπορική αξία ενός τέτοιου ποσοστού μπορεί να διαφέρει σημαντικά από το αντίστοιχο μαθηματικό ποσοστό της συνολικής αξίας του ακινήτου.
Πριν από τη μεταβίβαση χρειάζεται πλήρης εικόνα
Η πώληση μεριδίου σε συνιδιόκτητο ακίνητο είναι δυνατή, αλλά χρειάζεται σωστή προετοιμασία για να γνωρίζουν και οι δύο πλευρές τι ακριβώς μεταβιβάζεται. Ο έλεγχος του τίτλου και των σχέσεων συνιδιοκτησίας μειώνει τον κίνδυνο μελλοντικών παρεξηγήσεων. Για νομικό έλεγχο πριν από μεταβίβαση ποσοστού εξ αδιαιρέτου μπορείτε να επικοινωνήσετε με τη δικηγορική μας εταιρεία.