Η ύπαρξη κατάσχεσης σε ένα ακίνητο δημιουργεί ένα ουσιαστικό εμπόδιο όταν ο ιδιοκτήτης θέλει να το πουλήσει. Η μεταβίβαση δεν μπορεί να αντιμετωπιστεί όπως μια συνηθισμένη αγοραπωλησία, καθώς πρέπει πρώτα να ελεγχθεί ποιος έχει επιβάλει την κατάσχεση, για ποια οφειλή και με ποιες προϋποθέσεις μπορεί να αποδεσμευτεί το ακίνητο.
Από το 2026 υπάρχει ειδική διαδικασία για κατασχέσεις που έχουν επιβληθεί από τη Φορολογική Διοίκηση. Η νέα δυνατότητα δεν σημαίνει ότι η κατάσχεση αίρεται αυτόματα ούτε ότι εφαρμόζεται σε κάθε πιστωτή. Προϋποθέτει συγκεκριμένο έλεγχο πριν από τη μεταβίβαση και τήρηση των όρων που προβλέπει το ισχύον πλαίσιο.
Τι άλλαξε το 2026 για κατασχέσεις της Φορολογικής Διοίκησης
Με το άρθρο 47Α του Κώδικα Φορολογικής Διαδικασίας και την απόφαση Α.1158/2026 της ΑΑΔΕ προβλέφθηκε ειδική διαδικασία άρσης κατάσχεσης ακινήτου, όταν η κατάσχεση έχει επιβληθεί από τη Φορολογική Διοίκηση και το ακίνητο πρόκειται να μεταβιβαστεί με πώληση.
Η αίτηση υποβάλλεται ψηφιακά μέσω της υπηρεσίας «Τα Αιτήματά μου» στο myAADE. Στην αίτηση δηλώνονται, μεταξύ άλλων, τα στοιχεία του ακινήτου, της κατάσχεσης, του συμβολαιογράφου, το συμφωνημένο τίμημα και ο τρόπος καταβολής του. Απαιτούνται επίσης πρόσφατα στοιχεία του Κτηματολογίου και έγγραφα που επιτρέπουν στην αρμόδια υπηρεσία να ελέγξει την αξία και τα βάρη του ακινήτου.
Ποιες προϋποθέσεις πρέπει να πληρούνται
Για να μπορεί να χορηγηθεί η άρση, κατά τον χρόνο της αποδέσμευσης πρέπει να πληρούνται οι όροι για τη χορήγηση αποδεικτικού ενημερότητας ή βεβαίωσης οφειλής. Παράλληλα, το τίμημα της πώλησης δεν μπορεί να είναι χαμηλότερο από την εμπορική αξία που είχε προσδιοριστεί κατά την κατάσχεση. Αν η εμπορική αξία είναι χαμηλότερη από την αντικειμενική, λαμβάνεται υπόψη η αντικειμενική.
Όταν έχουν περάσει περισσότερα από πέντε χρόνια από την επιβολή της κατάσχεσης, απαιτείται πρόσφατη έκθεση εμπορικής αξίας από πιστοποιημένο εκτιμητή. Έτσι αποφεύγεται η ολοκλήρωση της πώλησης με στοιχεία αξίας που δεν ανταποκρίνονται πλέον στην πραγματική κατάσταση.
Τι γίνεται με το τίμημα της πώλησης
Η άρση συνδέεται και με την απόδοση μέρους του τιμήματος στη Φορολογική Διοίκηση. Ο συμβολαιογράφος παρακρατεί από το τίμημα ποσό που αντιστοιχεί τουλάχιστον στο 25% του τρέχοντος υπολοίπου της κατάσχεσης. Το τελικό ποσοστό προσδιορίζεται με βάση κριτήρια φορολογικής συνέπειας και εισπραξιμότητας της υπόλοιπης οφειλής.
Αν το ποσό που πρέπει να παρακρατηθεί βάσει αποδεικτικού ενημερότητας ή βεβαίωσης οφειλής είναι μεγαλύτερο, εφαρμόζεται το μεγαλύτερο ποσό. Υπάρχουν ειδικές περιπτώσεις όπου οι ληξιπρόθεσμες οφειλές είναι ήδη πλήρως διασφαλισμένες με εγγυήσεις ή εμπράγματες ασφάλειες, οι οποίες χρειάζονται ξεχωριστή αξιολόγηση.
Αν η κατάσχεση έχει επιβληθεί από ιδιώτη πιστωτή
Η διαδικασία του άρθρου 47Α αφορά κατασχέσεις της Φορολογικής Διοίκησης. Αν στο ακίνητο υπάρχει κατάσχεση από τράπεζα, εταιρεία διαχείρισης απαιτήσεων ή άλλο ιδιώτη πιστωτή, δεν εφαρμόζεται αυτομάτως η ίδια διαδικασία.
Στις ιδιωτικές απαιτήσεις πρέπει να εξεταστούν η κατασχετήρια πράξη, το ύψος της απαίτησης, τυχόν συμφωνία με τον πιστωτή και οι δυνατότητες αποδέσμευσης του ακινήτου. Η απλή πρόθεση πώλησης δεν αρκεί, επειδή η διάθεση κατασχεμένου ακινήτου υπόκειται σε ειδικούς περιορισμούς έναντι εκείνου που επέβαλε την κατάσχεση.
Τι να ελέγξετε πριν ξεκινήσει η μεταβίβαση
Πριν συμφωνηθεί οριστικά μια πώληση, χρειάζεται έλεγχος του κτηματολογικού φύλλου, όλων των βαρών και του φορέα που έχει επιβάλει κάθε κατάσχεση. Αν πρόκειται για κατάσχεση της ΑΑΔΕ, πρέπει να υπολογιστεί εγκαίρως το ποσό που θα παρακρατηθεί και να συγκεντρωθούν τα απαιτούμενα δικαιολογητικά.
Η ύπαρξη κατάσχεσης δεν σημαίνει ότι κάθε μεταβίβαση είναι αδύνατη. Σημαίνει όμως ότι η διαδικασία πρέπει να οργανωθεί πριν από την υπογραφή ή την καταβολή σημαντικών ποσών. Για τον έλεγχο των βαρών και των προϋποθέσεων άρσης της κατάσχεσης μπορείτε να απευθυνθείτε στη δικηγορική μας εταιρεία για νομική καθοδήγηση.