Η αξιοποίηση ενός διαμερίσματος μέσω Airbnb ή άλλης πλατφόρμας βραχυχρόνιας μίσθωσης μπορεί να φαίνεται, αρχικά, ως μια απλή και αποδοτική επιλογή για τον ιδιοκτήτη. Στην πράξη, όμως, όταν το ακίνητο βρίσκεται σε πολυκατοικία, η απόφαση αυτή μπορεί να δημιουργήσει σημαντικά νομικά και πρακτικά ζητήματα.
Δεν αρκεί να είναι το ακίνητο φορολογικά δηλωμένο ή καταχωρισμένο στις σχετικές πλατφόρμες. Πρέπει να εξεταστεί και αν η χρήση αυτή επιτρέπεται από τον κανονισμό της πολυκατοικίας, αν διαταράσσεται η ομαλή συμβίωση των ενοίκων και αν δημιουργούνται ζητήματα ασφάλειας, θορύβου ή φθορών.
Σε αυτό το άρθρο εξετάζουμε τι πρέπει να προσέξετε πριν διαθέσετε διαμέρισμα σε βραχυχρόνια μίσθωση.
Ο κανονισμός της πολυκατοικίας είναι το πρώτο σημείο ελέγχου
Πριν προχωρήσετε σε βραχυχρόνια μίσθωση, το πρώτο έγγραφο που πρέπει να ελέγξετε είναι ο κανονισμός της πολυκατοικίας και η πράξη σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας. Οι όροι αυτοί δεσμεύουν τους συνιδιοκτήτες και μπορούν να καθορίζουν ποιες χρήσεις επιτρέπονται ή απαγορεύονται μέσα στο κτίριο.
Αν ο κανονισμός προβλέπει ότι τα διαμερίσματα προορίζονται αποκλειστικά για κατοικία ή απαγορεύει χρήσεις τύπου ξενοδοχείου, πανσιόν ή επαγγελματικής εκμετάλλευσης με συχνή είσοδο τρίτων, μπορεί να δημιουργηθεί σοβαρό ζήτημα για τη λειτουργία Airbnb. Το γεγονός ότι ένας παλαιός κανονισμός δεν αναφέρει ρητά τη λέξη «βραχυχρόνια μίσθωση» δεν σημαίνει απαραίτητα ότι η χρήση επιτρέπεται. Τα δικαστήρια μπορούν να εξετάσουν τον σκοπό του κανονισμού και τη βούληση των συνιδιοκτητών κατά τον χρόνο σύνταξής του.
Βραχυχρόνια μίσθωση ή χρήση κατοικίας;
Το βασικό νομικό ερώτημα σε πολλές διαφορές είναι αν η βραχυχρόνια μίσθωση αποτελεί απλή χρήση κατοικίας ή αν, λόγω της συχνής εναλλαγής επισκεπτών, προσεγγίζει λειτουργικά τη χρήση τουριστικού καταλύματος. Η απάντηση δεν είναι πάντα ίδια σε κάθε περίπτωση.
Όταν ένα διαμέρισμα χρησιμοποιείται από διαφορετικούς επισκέπτες για λίγες ημέρες, με συνεχείς αφίξεις και αναχωρήσεις, αυξημένη χρήση κοινόχρηστων χώρων και παρουσία αγνώστων προσώπων στο κτίριο, οι υπόλοιποι συνιδιοκτήτες μπορεί να υποστηρίξουν ότι δεν πρόκειται για συνηθισμένη κατοικία. Σε τέτοιες περιπτώσεις, το βάρος μεταφέρεται στον τρόπο λειτουργίας του ακινήτου και στις συνέπειες που προκαλεί στην πολυκατοικία.
Θόρυβος, ασφάλεια και κοινόχρηστοι χώροι
Οι περισσότερες αντιδικίες για Airbnb σε πολυκατοικίες δεν ξεκινούν μόνο από μια τυπική απαγόρευση του κανονισμού. Συχνά συνδέονται με πρακτικά προβλήματα της καθημερινότητας. Η συχνή εναλλαγή επισκεπτών μπορεί να προκαλέσει περισσότερη κίνηση σε σκάλες, ανελκυστήρες και εισόδους, αυξημένη φθορά σε κοινόχρηστους χώρους και ανησυχία για την ασφάλεια της οικοδομής.
Ιδιαίτερη σημασία έχουν οι ώρες κοινής ησυχίας, η μεταφορά αποσκευών, η χρήση κλειδιών ή κουτιών πρόσβασης στην είσοδο και η ενημέρωση των επισκεπτών για τους κανόνες της πολυκατοικίας. Ένας ιδιοκτήτης που διαθέτει το ακίνητό του βραχυχρόνια δεν απαλλάσσεται από την υποχρέωση να διασφαλίζει ότι οι επισκέπτες σέβονται τους κανόνες του κτιρίου.
Τι πρέπει να προσέξει ο ιδιοκτήτης πριν επενδύσει
Πριν αγοράσετε ή ανακαινίσετε ένα διαμέρισμα με σκοπό τη βραχυχρόνια μίσθωση, είναι απαραίτητο να ελεγχθούν όλα τα σχετικά έγγραφα της πολυκατοικίας. Η φορολογική δυνατότητα καταχώρισης ενός ακινήτου δεν σημαίνει αυτόματα ότι δεν υπάρχουν ιδιωτικοί περιορισμοί από τον κανονισμό.
Επίσης, πρέπει να εξεταστεί αν η πολυκατοικία έχει ήδη λάβει αποφάσεις για τη χρήση βραχυχρόνιων μισθώσεων, αν υπάρχουν προηγούμενες αντιδράσεις συνιδιοκτητών και αν οι κοινόχρηστες υποδομές μπορούν να υποστηρίξουν αυξημένη κίνηση. Σε ορισμένες περιπτώσεις, μια φαινομενικά συμφέρουσα επένδυση μπορεί να οδηγήσει σε μακρά αντιδικία και οικονομική επιβάρυνση.
Νομικός έλεγχος πριν προκύψει η διαφορά
Η λειτουργία Airbnb σε πολυκατοικία δεν είναι απαγορευμένη σε κάθε περίπτωση, αλλά δεν είναι και χωρίς όρια. Ο κανονισμός, η πραγματική χρήση του διαμερίσματος, η συμπεριφορά των επισκεπτών και οι επιπτώσεις στους κοινόχρηστους χώρους μπορούν να κρίνουν αν η βραχυχρόνια μίσθωση είναι ασφαλής ή αν δημιουργεί νομικό κίνδυνο.
Αν σκοπεύετε να διαθέσετε διαμέρισμα σε Airbnb, αν αντιμετωπίζετε αντιδράσεις από συνιδιοκτήτες ή αν είστε διαχειριστής πολυκατοικίας και θέλετε να προστατεύσετε την ομαλή λειτουργία του κτιρίου, επικοινωνήστε με τη δικηγορική μας εταιρεία για υπεύθυνο έλεγχο και νομική καθοδήγηση.