Στο ελληνικό νομικό πλαίσιο, η διάκριση μεταξύ οριζόντιας και κάθετης ιδιοκτησίας είναι σημαντική, καθώς καθορίζει τα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις των ιδιοκτητών. Πριν πραγματοποιήσετε μια αγοραπωλησία ή ακόμα και μεταβίβαση ενός ακινήτου, είναι καλό να γνωρίζετε αυτές τις δύο έννοιες και τι μπορεί να κρύβουν.
Σε αυτό το άρθρο, θα εξετάσουμε τις οριζόντιες και τις κάθετες ιδιοκτησίες και θα τονίσουμε τις βασικές διαφορές τους.
Τι Είναι η Οριζόντια Ιδιοκτησία;
Η οριζόντια ιδιοκτησία αφορά τη συνιδιοκτησία ενός κτιρίου, όπου κάθε ιδιοκτήτης έχει το αποκλειστικό δικαίωμα χρήσης ενός συγκεκριμένου διαμερίσματος ή χώρου. Την ίδια στιγμή όμως, συμμετέχει στην κοινή ιδιοκτησία των κοινόχρηστων χώρων, όπως η στέγη, η σκάλα, ο ανελκυστήρας και οι κοινόχρηστοι διάδρομοι. Στην ελληνική νομοθεσία καθιερώθηκε από το νόμο 3741/1929.
Η σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας πραγματοποιείται με συμβολαιογραφική πράξη η οποία καταχωρείται στο υποθηκοφυλακείο ή το κτηματολόγιο. Τα άρθρα 1002 και 1117 του Αστικού Κώδικα αναφέρονται στη δικαιοπραξία που πρέπει να συσταθεί.
Στις πολυκατοικίες, η οριζόντια ιδιοκτησία επιτρέπει σε διαφορετικούς ιδιοκτήτες να κατέχουν διακριτά διαμερίσματα, ενώ διατηρούν κοινές ευθύνες για τη συντήρηση των κοινών χώρων.
Τι Είναι η Κάθετη Ιδιοκτησία;
Αντίθετα, η κάθετη ιδιοκτησία αφορά τη διαίρεση ενός οικοπέδου σε ανεξάρτητες οικοδομές ή μερίδια, όπου κάθε ιδιοκτήτης έχει την αποκλειστική κυριότητα μιας αυτόνομης κατασκευής. Σε αυτήν την περίπτωση, κάθε κτίριο αποτελεί ξεχωριστή ιδιοκτησία, ενώ οι κοινόχρηστοι χώροι, όπως οι αυλές ή οι δρόμοι, ανήκουν από κοινού στους ιδιοκτήτες. Δηλαδή, το ακίνητο αυτό αποτελεί χώρο αποκλειστικής χρήσης του κυρίου του. Εντούτοις, δεν μπορεί να αποκοπεί και να δράσει αυτόνομα από το σύνολο του οικοπέδου.
Στην ελληνική νομοθεσία, η κάθετη ιδιοκτησία καθιερώθηκε με το νομοθετικό διάταγμα 1024/1971. Όπως και η οριζόντια ιδιοκτησία, μπορεί να συσταθεί με συμβολαιογραφική πράξη δια δικαιοπραξίας. Επιπλέον, πρέπει να σημειώσουμε πως μπορείτε να προχωρήσετε σε σύσταση κάθετης ιδιοκτησίας ακόμα και στην περίπτωση αδόμητου οικοπέδου.
Κύριες Διαφορές Οριζόντιας και Κάθετης Ιδιοκτησίας
Λαμβάνοντας υπόψη τα παραπάνω, μπορούμε να συνοψίσουμε τις ουσιαστικές διαφορές των δύο μορφών ιδιοκτησίας στις εξής:
- Δομή Ιδιοκτησίας: Στην οριζόντια ιδιοκτησία, κάθε ιδιοκτήτης κατέχει ένα διαμέρισμα μέσα σε ένα κτίριο, ενώ στην κάθετη ιδιοκτησία, κάθε ιδιοκτήτης κατέχει ένα ανεξάρτητο κτίσμα.
- Κοινόχρηστοι Χώροι: Στην οριζόντια ιδιοκτησία, υπάρχουν περισσότεροι κοινόχρηστοι χώροι, ενώ στην κάθετη ιδιοκτησία, οι κοινόχρηστοι χώροι είναι περιορισμένοι.
- Συντήρηση και Διαχείριση: Στην οριζόντια ιδιοκτησία, η διαχείριση των κοινών χώρων είναι συλλογική μέσω του κανονισμού της πολυκατοικίας, ενώ στην κάθετη ιδιοκτησία οι υποχρεώσεις συντήρησης είναι ατομικές.
- Ευκολία Μεταβίβασης: Η οριζόντια ιδιοκτησία είναι συνήθως πιο εύκολη στη μεταβίβαση, καθώς αποτελεί μέρος μιας καθιερωμένης νομικής δομής, ενώ η κάθετη ιδιοκτησία μπορεί να απαιτεί περισσότερες διαδικασίες λόγω των ιδιαιτεροτήτων της.
- Δυνατότητες Αξιοποίησης: Στην κάθετη ιδιοκτησία, ο ιδιοκτήτης έχει περισσότερη ελευθερία να προσαρμόσει το ακίνητο σύμφωνα με τις ανάγκες του, ενώ στην οριζόντια ιδιοκτησία θα πρέπει να λάβει πρώτα τη συναίνεση των άλλων ιδιοκτητών.
Η επιλογή μεταξύ οριζόντιας και κάθετης ιδιοκτησίας εξαρτάται από τις ανάγκες του ιδιοκτήτη και τον τύπο του ακινήτου. Εάν θέλετε να επενδύσετε σε ένα ακίνητο, να μεταβιβάσετε την κυριότητά του ή ακόμα και να μοιράσετε την περιουσία σας, θα πρέπει να γνωρίζετε σε ποια μορφή ιδιοκτησίας υπάγεται. Επικοινωνήστε με το δικηγορικό γραφείο μας για να μάθετε τι πρέπει να κάνετε.