Οι δουλείες αποτελούν έναν σημαντικό νομικό όρο που όμως πολλοί δε γνωρίζουν ακριβώς τι σημαίνει. Ο συγκεκριμένος όρος βρίσκεται στο επίκεντρο του εμπράγματου δικαίου και αναφέρεται στην εξουσία ενός δικαιούχου να χρησιμοποιεί ένα ακίνητο που ανήκει σε άλλο ιδιοκτήτη. Η κατανόηση της δουλείας είναι απαραίτητη για την αρμονική συνύπαρξη και συνεργασία μεταξύ γειτονικών ιδιοκτησιών.
Σ’ αυτό το άρθρο, θα εξετάσουμε τις δουλείες και τη νομοθεσία που τις ορίζει στη χώρα μας.
Τι Σημαίνει ο Όρος Δουλεία;
Η δουλεία είναι ένα εμπράγματο δικαίωμα που υπάρχει σ’ ένα ακίνητο ξένης ιδιοκτησίας, το οποίο φέρει κάποια ωφέλεια στον φορέα. Είναι σημαντικό να τονίσουμε πως δουλείες μπορούν να υπάρξουν μόνο στην ακίνητη περιουσία.
Η δουλεία είναι ένα περιορισμένο δικαίωμα που δεσμεύει το ακίνητο και μεταβιβάζεται μαζί με αυτό. Συνήθως, δημιουργείται για να εξυπηρετήσει συγκεκριμένες ανάγκες, αλλά και να παρέχει διευκολύνσεις. Εντούτοις, ενδέχεται να λάβει διάφορες μορφές, όπως για παράδειγμα δουλεία διόδου ή δουλεία άντλησης ύδατος.
Θεσμικό Πλαίσιο των Δουλειών
Στην Ελλάδα, οι δουλείες καθορίζονται με ακρίβεια μέσα από τις διατάξεις του αστικού κώδικα. Πιο συγκεκριμένα, το έβδομο και το όγδοο κεφάλαιο του αστικού κώδικα περιλαμβάνουν όλα τα άρθρα που ρυθμίζουν τόσο τις πραγματικές όσο και τις προσωπικές δουλείες.
Είδη Δουλειών
Οι δουλείες διακρίνονται σε διάφορες κατηγορίες, ανάλογα με τη φύση και τον σκοπό τους. Οι κυριότερες κατηγορίες είναι οι εξής:
- Πραγματικές δουλείες: Αυτές οι δουλείες αφορούν τη χρήση ενός ακινήτου από τον κάτοχο του γειτονικού ακινήτου. Παραδείγματα περιλαμβάνουν τη δουλεία διέλευσης (δηλαδή το δικαίωμα διέλευσης μέσα από το γειτονικό ακίνητο) και τη δουλεία άντλησης ύδατος (δηλαδή το δικαίωμα λήψης νερού από πηγή που βρίσκεται στο γειτονικό ακίνητο). Οι πραγματικές δουλείες ρυθμίζονται από τα άρθρα 1118-1141 του αστικού κώδικα.
- Προσωπικές δουλείες: Αυτές αφορούν το δικαίωμα ενός συγκεκριμένου προσώπου να χρησιμοποιεί το ακίνητο. Χαρακτηριστικά παραδείγματα προσωπικών δουλειών είναι η επικαρπία και η οίκηση. Οι προσωπικές δουλείες ρυθμίζονται από τα άρθρα 1142-1191 του αστικού κώδικα.
- Αρνητικές δουλείες: Αυτές είναι οι δουλείες που επιβάλλουν στον ιδιοκτήτη του επιβαρυμένου ακινήτου την υποχρέωση να μην τελέσει ορισμένες πράξεις. Για παράδειγμα, τέτοια είναι η απαγόρευση δόμησης, όπου ο ιδιοκτήτης του ακινήτου υποχρεούται να μην οικοδομήσει.
- Θετικές δουλείες: Οι συγκεκριμένες δουλείες επιτρέπουν στον φορέα τους να πραγματοποιούν ορισμένες πράξεις στο ακίνητο, όπως είναι η δουλεία διόδου.
Πώς Μπορεί να Δημιουργηθεί μια Δουλεία;
Η δημιουργία μιας δουλείας συνήθως προϋποθέτει τη γραπτή συμφωνία μεταξύ των εμπλεκόμενων μερών. Για να εξασφαλιστεί η ισχύς της, είναι απαραίτητη η καταχώρηση στο υποθηκοφυλακείο. Πιο συγκεκριμένα, οι βασικοί τρόποι δημιουργίας δουλειών είναι οι παρακάτω:
- Συμβολαιογραφικό έγγραφο: Η δουλεία αποτυπώνεται σ’ ένα συμβολαιογραφικό έγγραφο και μεταγράφεται στο υποθηκοφυλακείο.
- Κληρονομιά: Ένας διαθέτης μπορεί να ορίσει πως οι κληρονόμοι συνεχίζουν να είναι φορείς της δουλείας ή να συνεχίσουν ν’ ανέχονται μια δουλεία.
- Χρησικτησία: Ένα άτομο μπορεί να γίνει φορέας δουλείας στην περίπτωση συνεχούς χρήσης του ακινήτου με πράξεις που φανερώνουν πως είναι δικαιούχος δουλείας.
Οι δουλείες είναι ένα σημαντικό κομμάτι του εμπράγματου δικαίου και παρέχουν λύσεις για την αρμονική συνύπαρξη γειτονικών ακινήτων. Με τη σύσταση μιας δουλείας μπορείτε να διασφαλίσετε πως οι ανάγκες σας θα εξυπηρετηθούν χωρίς να έχετε παραβιάσει τα δικαιώματα του άλλου ιδιοκτήτη. Επικοινωνήστε με το δικηγορικό γραφείο μας για να μάθετε περισσότερα σχετικά με το ζήτημά σας.