Η διαχείριση των αυθαίρετων ακινήτων στην Ελλάδα αποτελεί ένα διαχρονικό ζήτημα, το οποίο επηρεάζει χιλιάδες ιδιοκτήτες. Η αρχή για τη νομιμοποίηση των αυθαίρετων ακινήτων στη χώρα μας έγινε με το νόμο 4014/2011. Ακολούθησαν οι νόμοι 4178/2013 και 4495/2017, διατάξεις των οποίων βρίσκονται ακόμα σε ισχύ.
Με τον νέο νόμο, δηλαδή τον νόμο 5106/2024, η κυβέρνηση εισάγει νέες διατάξεις για την αντιμετώπιση της αυθαίρετης δόμησης στη χώρα. Σε αυτό το άρθρο, θα εξετάσουμε τις τροποποιήσεις που επέφερε ο νέος νόμος.
Κατηγορίες Αυθαίρετων Ακινήτων
Για τη νομιμοποίηση ενός αυθαίρετου ακινήτου, είναι σημαντικό οι ιδιοκτήτες να γνωρίζουν σε ποια κατηγορία υπάγεται αυτό. Οι κατηγορίες των αυθαιρέτων ορίζονται στο νόμο 4495/2017, όπως τροποποιήθηκαν από το νόμο 4759/2020.
#1 Κατηγορία 1: Αυθαίρετα προ του 1975
Πρόκειται για τις αυθαίρετες κατασκευές που υφίστανται πριν από το έτος 1975. Εάν η κατασκευή ολοκληρώθηκε πριν τις 09.06.1975, εξαιρούνται οριστικά από την υποχρέωση κατεδάφισης με την καταβολή παραβόλου ποσού διακοσίων πενήντα ευρώ και χωρίς την καταβολή ενιαίου ειδικού προστίμου. Εάν όμως στο ακίνητα υπάρχουν επιπρόσθετες αυθαίρετες κατασκευές που ολοκληρώθηκαν μετά τις 09.06.1975, τότε το ακίνητο θα ενταχθεί στην κατηγορία 2, 4 ή 5, ανάλογα με την περίπτωση.
#2 Κατηγορία 2: Αυθαίρετα προ του 1983
Σε αυτή την κατηγορία υπάγονται όλες οι αυθαίρετες κατασκευές που υφίστανται πριν την 01.01.1983. Τα ακίνητα αυτά εξαιρούνται από την κατεδάφιση με την καταβολή του παραβόλου και του ενιαίου ειδικού προστίμου. Επίσης, ο ιδιοκτήτης θα πρέπει να προσκομίσει τα απαιτούμενα δικαιολογητικά. Εάν στο κτίσμα υπάρχουν αυθαίρετες κατασκευές που ολοκληρώθηκαν μετά την 01.01.1983, τότε το ακίνητο θα ενταχθεί στην κατηγορία 4 ή 5.
#3 Κατηγορία 3: Μικρές Πολεοδομικές Παραβάσεις
Πρόκειται για μια ευρεία κατηγορία, η οποία περιλαμβάνει αρκετές περιπτώσεις, σημαντικότερες εκ των οποίων είναι:
- αλλαγές στις εξωτερικές διαστάσεις του περιγράμματος του κτιρίου έως 5%,
- μείωση του ποσοστού της υποχρεωτικής φύτευσης του ακάλυπτου χώρου του οικοπέδου έως 20%,
- προσθήκη μόνωσης εξωτερικά στις όψεις,
- αλλαγή των διαστάσεων των ανοιγμάτων και μετατόπισή τους,
- υπέρβαση περιτοίχισης ύψους έως 1 μέτρο για κατοικίες και 2 μέτρα για βιομηχανίες και ειδικά κτίρια,
- αλλαγή θέσης του προβλεπόμενου με οικοδομική άδεια κτιρίου σε άλλη θέση.
Τα συγκεκριμένα κτίρια εξαιρούνται κατεδάφισης με την καταβολή παραβόλου ποσού διακοσίων πενήντα ευρώ και χωρίς την καταβολή ειδικού προστίμου. Οι ιδιοκτήτες πρέπει να υποβάλλουν αίτηση, υπεύθυνη δήλωση, τεχνική έκθεση μηχανικού και φωτογραφίες.
#4 Κατηγορία 4: Αυθαίρετα προ του 2011
Σε αυτή την κατηγορία υπάγονται οι εξής αυθαίρετες κατασκευές:
- αυτές που δεν παραβιάζονται σε ποσοστό μεγαλύτερο του 20% τα πολεοδομικά μεγέθη κάλυψης, δόμησης και ύψους που προβλέπονται από τους όρους δόμησης της περιοχής,
- αυτές που δεν παραβιάζονται σε ποσοστό μεγαλύτερο του 40% τα πολεοδομικά μεγέθη κάλυψης, δόμησης και σε ποσοστό μεγαλύτερο του 20% το πολεοδομικό μέγεθος του ύψους που προβλέπονται από τους όρους δόμησης της περιοχής,
- αυτές που δεν ξεπερνούν τα 50 τ.μ. σε συνολική δόμηση, όταν βρίσκονται σε ακίνητα που διαθέτουν οικοδομική άδεια,
- αυθαίρετες αλλαγές χρήσης, εφόσον έχουν συντελεστεί σε περιοχές εντός σχεδίου,
- αυθαίρετες κατασκευές ημιϋπαίθριων χώρων σε κτίσματα που βρίσκονται σε περιοχές εκτός σχεδίου.
Όσα ακίνητα εντάσσονται στην κατηγορία 4 εξαιρούνται από την κατεδάφιση με την υπαγωγή, την καταβολή του σχετικού παραβόλου και την καταβολή του ενιαίου ειδικού προστίμου.
#5 Κατηγορία 5: Αυθαίρετα με Σημαντικές Πολεοδομικές Παραβάσεις
Σε αυτή την κατηγορία βρίσκονται όσες κατασκευές δεν συμπεριλαμβάνονται στις παραπάνω κατηγορίες και με την επιφύλαξη των όσων ορίζονται στο άρθρο 89 του νόμου 4495/2017. Για τις συγκεκριμένες κατασκευές, αναστέλλεται για 30 έτη η επιβολή κυρώσεων και επιτρέπεται η μεταβίβαση και η σύσταση εμπράγματου δικαιώματος επ’ αυτών μετά από την υπαγωγή, την καταβολή του σχετικού παραβόλου και την καταβολή του ενιαίου ειδικού προστίμου.
Νέος Νόμος για τη Δόμηση και Νομιμοποίηση των Αυθαιρέτων
Ο νόμος 5106/2024 εισάγει σημαντικές αλλαγές στο πλαίσιο νομιμοποίησης αυθαίρετων κατασκευών στην Ελλάδα. Στόχος του είναι η αντιμετώπιση της αυθαίρετης δόμησης με έμφαση στην προστασία του περιβάλλοντος και της πολιτιστικής κληρονομιάς.
Κύριες διατάξεις του Ν. 5106/2024
- Αυστηροποίηση του πλαισίου της αυθαίρετης δόμησης: Τα άρθρα το Β’ Μέρους της Ενότητας Γ’ του νόμου τροποποιούν τον νόμο 4495/2017 με αυστηρότερα μέτρα και κυρώσεις για τις παραβάσεις.
- Ειδικός Επιθεωρητής Ελέγχου και Καταστολής της Αυθαίρετης Δόμησης: Το άρθρο 54 συστήνει τη θέση του Ειδικού Επιθεωρητή Ελέγχου και Καταστολής της Αυθαίρετης Δόμησης
- Ηλεκτρονικό μητρώο αυθαίρετων: Στο άρθρο 58, θεσπίζεται το Ενιαίο Ηλεκτρονικό Σύστημα Καταγγελιών, μέσα στο οποίο δημιουργείται και τηρείται ψηφιακό αρχείο καταγγελιών για τον εντοπισμό και τον έλεγχο αυθαίρετων κτιρίων και κατασκευών, αλλά και ηλεκτρονική βάση δεδομένων για την υποβολή των καταγγελιών.
- Οικειοθελής Κατεδάφιση: Στο άρθρο 68, ορίζεται πως ο ιδιοκτήτης αυθαίρετου κτίσματος έχει το δικαίωμα να προβεί αυτοβούλως στην αποδοχή της έκθεσης αυτοψίας και στην κατεδάφιση της κατασκευής.
Η νομιμοποίηση των αυθαίρετων ακινήτων και κατασκευών κρύβει πολλές παγίδες για τους ιδιοκτήτες. Ελάτε σε επικοινωνία με τους εξειδικευμένους νομικούς μας για να ξεκινήσουμε τη διαδικασία άμεσα.